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Bauabnahme: Ablauf, Fristen und Folgen

Mit der Bauabnahme erklärt der Auftraggeber, dass er die Bauleistung als im Wesentlichen vertragsgemäß annimmt. Ab diesem Tag wird die Vergütung fällig, die Gefahr geht auf den Auftraggeber über und die Verjährung der Mängelansprüche beginnt. Deshalb sollte jede Abnahme mit Protokoll, Mängelliste und Unterschriften festgehalten werden.

Abnahmeprotokoll in der App Vorlage (PDF)

Was sich mit der Abnahme ändert

Folge	Fundstelle
Die Vergütung ist bei der Abnahme zu zahlen. Bei Teilabnahmen mit eigener Vergütung für jeden Teil.	§ 641 Abs. 1 BGB
Der Unternehmer trägt die Gefahr bis zur Abnahme. Danach trägt sie der Auftraggeber.	§ 644 Abs. 1 BGB
Die Verjährung der Mängelansprüche beginnt mit der Abnahme: bei einem Bauwerk 5 Jahre, bei sonstigen Arbeiten an einer Sache 2 Jahre.	§ 634a Abs. 1 Nr. 1, 2 und Abs. 2 BGB
Bei VOB/B-Verträgen ohne andere Vereinbarung: 4 Jahre für Bauwerke, 2 Jahre für andere Werke an einer Sache, ab Abnahme der gesamten Leistung.	§ 13 Abs. 4 VOB/B
Bekannte Mängel muss sich der Auftraggeber bei der Abnahme vorbehalten, sonst verliert er bestimmte Rechte.	§ 640 Abs. 3 BGB
Wegen eines Mangels darf der Auftraggeber nach Fälligkeit einen angemessenen Teil zurückbehalten, in der Regel das Doppelte der Kosten der Mängelbeseitigung.	§ 641 Abs. 3 BGB

Arten der Bauabnahme

Förmliche Abnahme: gemeinsamer Termin, Befund und Vorbehalte werden schriftlich festgehalten. Bei VOB/B auf Verlangen einer Partei (§ 12 Abs. 4).
Teilabnahme: für in sich abgeschlossene Teile der Leistung (§ 12 Abs. 2 VOB/B).
Fiktive Abnahme: Nach Fertigstellung setzt der Unternehmer eine angemessene Frist; nennt der Auftraggeber bis dahin keinen Mangel, gilt das Werk als abgenommen (§ 640 Abs. 2 BGB, bei Verbrauchern nur mit Hinweis in Textform). Nach VOB/B 12 Werktage nach schriftlicher Fertigstellungsmitteilung, 6 Werktage nach Inbenutzungnahme (§ 12 Abs. 5).
Zustandsfeststellung: Verweigert der Auftraggeber die Abnahme wegen Mängeln, kann der Unternehmer eine gemeinsame Feststellung des Zustands verlangen, die beide unterschreiben (§ 650g BGB).

Ablauf vor Ort: Checkliste

Fertigstellung schriftlich anzeigen und einen Termin vorschlagen. In der App tragen Sie das Datum ein, die 12-Werktage-Frist wird berechnet.
Vor dem Termin selbst begehen und offene Punkte in einer Mängelliste sammeln.
Beim Termin Raum für Raum oder Bauteil für Bauteil durchgehen, jeden Mangel mit Ort, Foto und Frist zur Beseitigung erfassen.
Ergebnis festhalten: abgenommen, abgenommen mit Vorbehalt der Mängel oder verweigert.
Vorbehalt der Vertragsstrafe aufnehmen, falls vereinbart.
Beide Seiten unterschreiben, das PDF geht sofort per E-Mail oder Messenger an den Auftraggeber.

Häufige Fragen

Muss die Bauabnahme schriftlich erfolgen?

Nach BGB nicht zwingend, die Abnahme kann auch durch schlüssiges Verhalten erfolgen. Nach VOB/B muss die förmliche Abnahme schriftlich niedergelegt werden, wenn eine Partei sie verlangt. Ein unterschriebenes Protokoll ist in jedem Fall der sicherste Nachweis für den Tag der Abnahme und die vorbehaltenen Mängel.

Darf der Auftraggeber die Abnahme wegen kleiner Mängel verweigern?

Nein. Wegen unwesentlicher Mängel kann die Abnahme nicht verweigert werden (§ 640 Abs. 1 BGB). Die Mängel gehören dann als Vorbehalt ins Protokoll.

Wer sollte bei der Abnahme dabei sein?

Auftraggeber oder sein Bauleiter bzw. Architekt und der verantwortliche Bauleiter des Auftragnehmers. Notieren Sie alle Anwesenden mit Funktion im Protokoll.

Abnahmeprotokoll mit Mängelliste, Fotos und Unterschrift beider Seiten, auch ohne Netz im Rohbau.

Kostenlos starten

Quellen: §§ 634a, 640, 641, 644, 650g BGB (gesetze-im-internet.de), VOB/B Ausgabe 2016 §§ 12, 13. Geprüft am 31.10.2026. Allgemeine Information, keine Rechtsberatung.